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土地補貼對企業(yè)估值影響的討論

來源：支點投資作者：谷米發(fā)布時間：2013-08-05

　　在實務(wù)中遇到一個擬投資企業(yè)，企業(yè)還沒有形成規(guī)模化的銷售，企業(yè)的主要價值在技術(shù)和潛在的市場應(yīng)用上。為了提高自身的估值，企業(yè)負責人在估值談判前做了很多準備工作，尤其是對于企業(yè)現(xiàn)有的無形資產(chǎn)和未來可能獲得的無形資產(chǎn)進行了估值。企業(yè)負責人提出，浙江某地政府愿意引進其項目，承諾對其在當?shù)刭徺I土地給予補貼。企業(yè)負責人以此作為短期內(nèi)的一個收入來源，要求提高對其企業(yè)的估值。下面將就這個問題，從會計入賬的角度進行討論，在現(xiàn)行的準則下，土地補貼是否會對企業(yè)凈資產(chǎn)有增值作用，是否會影響企業(yè)估值：
　　《企業(yè)會計準則第16號――政府補助（2006）》中明確指出，與資產(chǎn)相關(guān)的政府補助，應(yīng)當確認為遞延收益（非流動負債類科目），并在相關(guān)資產(chǎn)使用壽命內(nèi)平均分配，計入各期營業(yè)外收入。
　　“土地出讓金返還”類目前在法律法規(guī)中是受到禁止或嚴格限制的，因此，通常會以“扶持基金”的名義撥付。一般的形式流程是，當?shù)卣谡５耐顿Y項目合同、國有土地使用權(quán)出讓合同等合同之外，與投資方另行簽訂一個補充協(xié)議，對稅收或者土地出讓金的返還比例、返還方式作出約定，之后，多數(shù)通過“開發(fā)區(qū)開發(fā)公司”子類的具有政府背景的企業(yè)撥付，一般不直接由財政資金賬戶直接撥付。這類“扶持基金”需要取得相應(yīng)的補充協(xié)議，以確定是資產(chǎn)相關(guān)還是與收益相關(guān)的政府補助。如果是資產(chǎn)相關(guān)性質(zhì)，不能一次性計入當期損益，也不能認定為資本公積。
　　同時，根據(jù)《公開發(fā)行證券的公司信息披露解釋性公告第1號——非經(jīng)常性損益》規(guī)定，此類扶持基金形成的營業(yè)外收入，應(yīng)界定為非經(jīng)常性損益。但是，按照名義金額計量的政府補助，直接計入當期損益。
　　那么企業(yè)在浙江建廠，招拍掛獲得土地后，再收到政府的土地補貼款，應(yīng)該做如下分錄（金額為假設(shè)，土地使用50年）：
　　(1)招拍掛取得土地
借：無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)? 100萬
　　貸：貨幣資金???????? 100萬
??? (2)收到補貼款：
借：貨幣資金????? 80萬
　　貸：遞延收益-政府補助 80萬
　　到這里為止，資產(chǎn)類科目變化為：貨幣資金先減少100，再增加80，無形資產(chǎn)增加100；負債類科目變化為：遞延收益增加80。以凈資產(chǎn)來看，并無變化。
每期攤銷時
借：管理費用-無形資產(chǎn)攤銷 2萬
　　貸：累計攤銷????????? 2萬
借：遞延收益-政府補助??????? 1.6萬
　　貸：營業(yè)外收入-政府補助? 1.6萬
　　每期實際確認由土地受讓金返還獲得的政府補貼時，增加營業(yè)外收入科目，需要繳納所得稅。該部分營業(yè)外收益也不能作為估值的依據(jù)，因為屬于非經(jīng)常性損益。
　　根據(jù)上述過程來看，企業(yè)在浙江取得土地，從正面過程來看，只是無形資產(chǎn)科目余額發(fā)生變化，如果以凈資產(chǎn)對其作價，可以不用考慮所獲得的土地。